网络

一酒店作为重资产项目回报从何谈起

2019-05-21 22:36:41来源:励志吧0次阅读

王子涵:2014年酒店投资分析 - 迈点专栏_酒店人的自媒体平台_迈点

服务行业不是高科技产品,往往给人的感觉是一眼就能道破天机,正如开个餐馆一样,不就是炒个菜、端个盘子、请个好师傅,再多找几个服务员能做到的事情,可看似谁都能做的事情,半年下来不被淘汰的,不到五分之一。

看2013年转瞬而逝,这一年以来酒店投资的热潮似乎没有受到国八条的影响而降温,从浩华、华美、合众、香港联邦几个国内首屈一指的酒店咨询顾问公司的业绩来看,2013年接单的速度相对前两年没有明显变化,几个公司每个月参与新筹建的酒店数量都在个,也就是说仅仅是这四家公司,每年就为我国奠基超过150 家高星级酒店。如果说2013年的新项目有什么不同,那应该是大多数投资者投资酒店更加注重定位、更加理性规划,而且开发速度慢了半拍,不急于求成,酒店的建设步伐紧随项目周边人口、商业、住宅、公共设施的成熟度。2014年接踵而来,笔者想为明年投资酒店业的企业、商贾重新理顺和谋划建酒店的思路。

一 、酒店作为重资产项目,回报从何谈起

我想这个问题一般不应该由酒店从业人员来解答,我们建议问问您的置业顾问,在您所圈下的地皮当中商业、写字楼、公寓,到底投资那一类,保值、升值,结合自身的资金情况,是否酒店是的选择

1、如果你被政府要求而不得不选择了酒店,那么酒店的规模和体量应该如何规 划,才能既对政府有个交代,又满足日后的良性运营,2013年以后我想大多地方政府都不敢硬逼着您建五星酒店了。更多的思考是什么样的酒店值得我在这里投资

2、作为一个能升值的物业资产的评估,二个方面,一是市场上稀缺的、二是自身能不断盈利的,首先 一个豪华的五星酒店一定是一年比一年值钱吗?当然,前提是任志强的观点一直符合中国房地产发展的轨迹,第二这种产品是大家争相购买的对象,容易出手。重要的还是 这个资产的本质应该是一个机器,一个能赚钱的机器而不是只是一个摆件。

3、如果产品要符合上一点的要求,那么等级、档次、规模,肯定不是由投资的喜好决定的,而是在这个地域这个市场,适合做什么类型,就做什么样的酒店,如果市场注定他只能是七天的产品,你硬是要建一个希尔顿,那么后果只有你自己承担了

4、如果市场允许您建一个次的酒店而您已经青睐于某国际品牌的光环,那么我建议您先咨询一下银行的信贷评估,国际品牌能带给您多大的实惠,据我所知,这个评分等级已经不如前几年那么吃香了,那么您再对比一下国际品牌和您自营或者和国内知名品牌酒店管理公司在筹建资金投入、经营管理费用方面有多大的差别,我想这时您就会掂量掂量,我到底是选国际一线品牌还是选择类似于郑南燕旗下的团队

二 、您的项目的性质归属,需要三思

这个问题,很多发展商都没有很仔细的考虑,酒店用地、商业用地一般来讲已经给酒店定了型,但是,你看见了吗?在海南、广东的惠州,70年产权、带独立房产证的酒店,比比皆是,这样的物业,你既可以作为产权酒店先期发售,你也可以先行自营,将来有必要时,再作为酒店式公寓后期发售套现。当然地方性的法规政策,不尽相同,北上广深在这方面把控得相当严格,酒店必须是商业性质,否则你是拿不到牌的。三四线城市,酒店式公寓、公寓酒店,林林总总的名目,到底什么样的性质的物业能符合您的投资策略,不妨多和当地主管部门多沟通,看看其他人是如何操作的,那么你的产品才不至于拘泥一种形式,而能在日后身价倍增。

三、建酒店和做餐饮一样,成功的永远是市场的少数,首先要评估经营风险

服务行业不是高科技产品,往往给人的感觉是一眼就能道破天机,正如开个餐馆一样,不就是炒个菜、端个盘子、请个好师傅,再多找几个服务员能做到的事情嘛,可看似谁都能做的事情,半年下来不被淘汰的,不到五分之一。酒店也是如此,可是酒店不同于餐馆,可以二三个月酒店能开张,也可以说甩手就甩手,甚至能赚上个顶手费。随便一个四五星酒店动辄过亿,甚至数以十亿计,酒店建筑、装修、各种机电设备、系统、室内空间布局、流线安排、后勤设施、人员培训部署,费钱不说,耗时少年,万一经营不善要拍卖,除非涨了地价,否则能打七折出手就是偷笑的事情,这不是一般企业能亏得起的事业,所以,您真别小瞧了筹建一个酒店的技术难度。

在我的职业涯中,见过不少投资老板豪气与自信,他们周游世界,视野广阔,住过了数十个中国乃至世界上的酒店,他们盛赞计划投资的当地,酒店如何火爆,餐饮客流如何连绵不绝,当地商贾出手多么阔错,他也咨询了很多身边酒店职业经理人决定了项目的可行性,以他自己独到的市场触觉和审美眼光加上几个七拼八凑的顾问,一个五星酒店拔地而起似乎不费吹灰之力。这样的土豪实在令人汗颜,他们往往在一开始外界炫耀自己将建成一个六星、白金五星的酒店,而在核心问题谁来做这个事情和投多少钱建一个什么样的酒店,总是云里雾里,没有定论。既想要做到,却不尊重专业,对专业的轻蔑和过分自负只会导致项目的失败,这些人投资的项目往往是开始时旌旗招展、豪言壮语,结尾是能省则省,改免则免,做出一个不伦不类的产品,应验了那句话:五星的投资做了四星的产品,提供三星服务,卖了七天的价钱。上述这样的业主当然只是凤毛麟角,我们这些年走来,遇到的,大多数是理性的业主和投资方,正如我文章开头所表述的,正因为是大家的理性和对专业的尊重,使得酒店咨询的专业机构生意风风火火,也大大减少了酒店日后的经营风险,提升了运营能力。

四、做差异化的产品,争取竞争的主动性

一提到差异化的产品,大多数人首先在脑海里反映出我的客房要如何与众不同,我这里强调的差异化,主要说的在酒店产品组合上的特点。我们熟知的酒店,不仅仅只是客房,还有餐饮和娱乐,如果你的项目周边已经布满了竞争对手,那么你又如何杀出重围,鹤立鸡群。譬如在苏州、在成都,你的对手是四季、是洲际、凯宾斯基、君悦,你想再在客房上玩出花样,你的胜算能有多大?谁能告诉我在你周边的朋友当中,常住五星酒店的,谁会对某个品牌的忠诚度非常高,到那儿出差都是只选一个品牌?事实上,在中国,这样的客人是凤毛麟角,确实,国内的国际品牌酒店从装饰风格舒适度根本没有很突出的差别,说不出对谁的房子情有独钟、对谁的服务一往情深,所以,如果你定位是高端酒店,你想在客房上大做文章,恐怕设计师不会让你有惊喜和兴奋的作品(因为行业里面某几个美国大牌设计公司和新加坡设计公司对市场垄断的程度相当高)。当然,请您也别再提什么SPA了,全中国的五星酒店的SPA项目,能盈利的SPA不到1/10吧,我也不建议您学东莞酒店等,走娱乐路线,那毕竟是少数,而且给企业带去的喜忧参半; 于是 我们可以在餐饮项目、 主题客房 、中医理疗 、儿童专项产品、老年人关怀服务项目等方面能够切入酒店规划。

可能只有少数人知道餐饮是是四季酒店非常看重的项目,在全世界的四季酒店中获得米其林认证的餐厅就超过6家,香港的龙景轩更是中国地区一间三星米其林。这是一个例子说明餐饮项目是酒店投资人完全有实力做好的项目,但是我们看到的多数酒管集团在餐饮上根本没有建树,尤其是中餐,这使得投资人的酒店投资效益打大折扣。所以在我看来W酒店可升降的MINIBAR、威斯汀酒店的床 、万豪的水疗会都不是拳头产品,而朗庭的英式管家服务也停留在表象上,反观国内的一些不知名的小酒店如烟台金海湾酒店、 洛阳的克里司汀酒店都以其优质的服务赢得了业界无数赞誉。

五、酒店的命名

一年过去了 ,大家一定会认同我们国家在这一年以来乃至于以后对反腐倡廉,勤俭自律的决心和行动。以政府客源为主力的餐饮和酒店已经在通过各种管道寻求转变,而对于即将开业的酒店,如果再既定的等级规模不变的基础上,想尽可能的吸引目标客户,而不让特殊人群望而却步,让小众坦坦荡荡、大大方方的出入,大多数业主考虑的是不评星,不再冠名国际品牌等路子,这里我举两个例子,供大家借鉴。2012年处北京某国营企业 筹建了一个16万平米的项目,里面包括5万平米22层楼的豪华客房和多功能餐厅,3.5万平米的内部接待客房,2.5万平的会议中心,2万平米的康体中心,这个项目叫做XXX国际科技交流中心,2013年底在山西太原,我们为某房地产公司规划了一个含有86间高规格(不亚于君悦级别)客房、15间豪华中餐包间和11米高的大型宴会厅,更有超大型室内游泳馆和康体理疗中心、不亚于W酒店等级的高级自助餐厅的项目,整个项目不到1.5万平米,投资额达到3亿元人民币,董事长为该项目取名XX文化交流中心,整个项目与号称六星的喜来登酒店隔街相望.就在老板给项目正式命名的当晚,中央电视台联播中央纪委监察部日前发出通知,要求党员领导干部在2012年元旦春节期间严格执行廉洁自律各项规定,大力弘扬勤俭节约良好风尚的通知。投资人头脑非常清晰,能够跟上国内的局势和政务工作生活习惯的改变,其中意味不言而喻。可见,酒店的命名对于我们现实的国情,非常值得斟酌,当然,您别把自己叫成农庄就好。

2014年初春,我欣喜的看到在祖国大地各个角落,酒店建设的步伐丝毫没有减弱,我和我的同行在春节即将来临之际还在项目考察的途中奔波,发稿之际,我的同行再次签约了四川、河南、河北的几个五星酒店项目的大单,我真心希望这些酒店成为优质的持续的酒店,土地和物业是需要几次泡沫的裂变才会还原其真实的价值,只有良性运营和现金流水才是给酒店贴金的法宝。

永州民俗攝影協會辦影展迎新年
曹操墓并无金银珠宝丧葬简单竟成千古之谜
2015春装搭配 赵默笙式清新范走起
分享到: