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第二波救市政策开始接力

2018-10-13 01:13:29

继限购松绑在全国各大城市“遍地开花”后,由省级部门牵头的第二波救市政策开始接力,如福建、四川、湖南、江西等,最新的接力者是湖北。

9月15日晚间,湖北省城乡建设厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称“鄂六条”)明确规定,要支持合理住房消费,湖北省首套房贷利率最低可打7折,符合相关条件的还可获得契税优惠。同时,要求各商业银行要配足个人住房贷款额度,加快受理、审批和发放,原则上要在一个月内放款。

鄂六条还定下了“调结构,去库存”的基调,要求商品住房库存较大,库存消化超过24个月的市、县,调减商品住房用地供应规模,引导住房合理消费。

首套房贷利率最低7折是湖北救市政策的最大亮点,同时也是颇受争议的一点。

在限购放开收效甚微之后,信贷政策的放松被认为是楼市回暖的关键。房贷利率7折优惠的力度不可谓不大,但各大银行必有自己的算盘,且鄂六条对于银行并不具有强制性,能在多大程度上给予购房者优惠,仍待观察。

大尺度救市

在开发商、中介、购房者对信贷政策的放松翘首企盼之时,湖北省出台的“鄂六条”可谓“及时雨”。

鄂六条包括加强市场分类调控、支持合理住房消费、改进住房供应方式、发挥金融和住房公积金支持作用等六大项二十条内容。

“调结构,去库存”成为此次救市的主基调。“鄂六条”中的第一条就规定,武汉市要根据市场变化适时调整放开住房限购等政策,全省其他市、县则要控制商品住房新开发总量,避免新建商品住房集中过度投放,保持市场平稳。

其中,最受瞩目的当属“支持合理住房消费”一条。根据规定,居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的,减半征收契税;个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的,契税按1%税率征收。

而从金融搜索平台融360上查询发现,目前武汉的首套房贷利率大部分都是基准利率或基准利率上浮5%。建设银行、交通银行、农业银行、工商银行等四大行均为基准利率,中国银行、招商银行、中信银行、兴业银行、邮储银行为基准利率上浮5%,光大银行的贷款利率最高,为基准利率上浮10%。

不难看出,湖北省提出房贷利率最低可打7折,尺度很大。

此外,“鄂六条”提出要对开发商、购房者的贷款予以大力支持。

开发贷方面,湖北省城乡建设厅要求,各商业银行要积极争取开发贷款额度,留足贷款规模;对已达到预售许可条件的项目,要保证项目贷款需求,确保项目顺利竣工。

在个人住房贷款上,各商业银行要配足个人住房贷款额度,加快受理、审批和发放,对已签订贷款协议的个人住房贷款,原则上要在协议签订之日起一个月内予以放款。支持异地购房者在购房所在地商业银行办理个人住房贷款。

同时,对于选择用公积金和商业贷款这种“组合贷”购买自住普通商品住房的人,“鄂六条”提出要对商业贷款部分予以基准利率下浮优惠。

一方面是通过信贷政策的放松来促进合理住房消费,去库存;另一方面,则从源头上减少土地供应,调结构。

注意到,“鄂六条”提出,商品住房库存较大,库存消化超过24个月的市、县,要及时修订住房用地供应计划,调减商品住房用地供应规模。这一条在以往其他省份的救市政策中较少提及,这相当于从源头上减少供应,避免给原本已经高企的库存雪上加霜。

效果几何?

和已经出台救市政策的省份一样,湖北救市的原因很简单:房地产市场增速放缓,库存高企。

湖北省统计局的数据显示,今年上半年,湖北商品房销售面积完成2212.7万平方米,增长11.7%,增速较上年全年和同期分别回落19.5和23.9个百分点,其中住宅销售面积1997.9万平方米,增长10.6%,较上年全年和同期分别回落21和23.5个百分点。同时,全省待售商品房面积达到2445.5万平方米,增长22.1%。

武汉的库存压力更为严峻。武汉在7月18日曾对限购政策进行调整,新城区房屋及140平方米以上的户型不再限购,但收效甚微。目前武汉商品住宅库存达到1470万平方米,约16.3万套,业内预计整体销售周期延长至13.6个月。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,湖北救市说明了目前市场的一种焦虑心态,即房地产市场在救市潮下,看跌预期的扭转异常困难。对于地方政府来说,自然犯嘀咕。因为此前认为楼市成交疲软,是因为限购政策的门槛过高,很多购房者难以跨越,但现在即使降低了入市的门槛,购房者依然选择了观望的策略。

那么,湖北救市猛药能否医好渐显疲态的楼市?

业内人士分析,关键还得看银行的配合程度。

无论是贷款额度,还是贷款利率,各家银行都会有自身的利益衡量。最为关键的是,有关贷款方面的政策应该由央行、银监会发文。即便央行允许将首套房贷利率下限扩大为基准利率的0.7倍,银行也可以根据自身情况,选择打八折,只要在央行规定的范围内即可。

注意到,“鄂六条”的发文单位是湖北省城乡建设厅,文件抄送至人行武汉分行、湖北银监局。

“从文件抄送的单位来看,湖北的救市政策不仅仅是城乡建设厅的‘一家之言’,应该和金融监管部门进行过商议,如此看来,执行力可能会相对好一些。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

张宏伟认为,首套房贷利率7折的优惠要实现很困难,但利率下降的趋势是可见的。预计到第四季度后,湖北的银行系统会逐渐将首套房贷利率降低到基准利率的0.9倍左右。

有业内人士甚至表示,如果说第一轮救市的特征是松绑,那么第二波救市的特征是刺激,尺度会越来越大,包括增加购房补贴、降低公积金利用难度、要求商业银行降低房贷利率等。

截至目前,46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城仍在执行限购。在那些已经放开限购的城市,效果多为短暂性的“小阳春”,不可持续。

中国指数研究院在研报中指出,展望未来,放松限购城市的增加,短期内有助于引导市场预期,带动需求释放。但限购松绑无法从根本上扭转市场供需失衡、库存量加大的局面,未来市场仍将以去库存为主基调。

可以预见的是,在福建、湖南、四川、湖北等省份救市之后,会有更多库存严重的省份加入到第二轮救市的行列中。

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